为发挥各自在金融资本与不动产资产管理领域中的行业优势，探索创新联动模式，共同打造不动产金融领域合作新标杆，上海建工股权投资基金管理有限公司（以下简称上海建工基金）与安狮企业管理(上海)有限公司（以下简称安狮资产）于2022年2月18日正式签署战略合作协议。上海建工基金董事长兼总经理方松先生，首席投资官汪海平先生，投资管理部总经理韩轩先生，安狮资产董事长张国正先生、投资部董事总经理陈零先生，以及投融资、资产管理部门管理团队出席了此次签约仪式。

上海建工基金是建工投资旗下的专业化私募基金管理人，主要投资方向为城市更新、城建融资、地产金融及长租公寓等。安狮资产是专业的不动产投资管理及运营管理公司，擅长通过重新设计定位、精细化运营以及产业发展导向为经营性不动产项目带来战略增值。

未来双方将依托战略合作伙伴关系，进一步构建沟通协商机制，共同利用各自优势和资源进行业务合作与创新。上海建工基金将发挥其在基金及资本运作方面的资源及经验，联合安狮资产良好的资产管理能力，未来就一、二线城市经营性不动产项目通过股权合作、共同发起并购基金、Pre-REITs基金、资产证券化等多样形式进行合作，尤其在存量资产改造提升、主题性特色产业园等细分领域的投资机会进行深度协同，共同打造有市场影响力的标杆项目。

（注：近日，张国正携管理团队接受了《中国房地产金融》的专访，以下摘自该媒体的采访稿。）

张国正离开戴德梁行后的第二个不动产管理平台启幕——跃动平方(YESS SPACE)，这是继2019年打造不动产基金管理公司安狮资产之后，重磅推出的不动产综合运营服务公司。安狮资产和跃动平方打通了从投资到资管的“任督二脉”，正在成为张国正转战经营性不动产领域的“双驾马车”。

“持有型不动产的经营管理模式发展至今，纯第三方服务的模式已经发展到了顶点，未来的市场机会将在‘资本+资管’这种联动模式。”安狮资产董事长张国正在跃动平方发布会现场对《中国房地产金融》表示，疫情之后的全球资本非常活跃，市场上不缺资本，缺的是资产管理的技术、能力与新的模式。不动产投资与资产管理的未来面向何处，这值得行业思考。

“加码”中国不动产存量与城市更新

张国正，曾任职戴德梁行亚太区董事局主席兼大中华区行政总裁。他是戴德梁行大中华区业务发展的奠基者，推动了戴德梁行与高纬环球两家行业翘楚的企业合并，更是中国房地产顾问服务领域当之无愧的行业开拓者之一。在亲历和推动中国房地产市场发展的近三十年历程，张国正于2019年华丽转身，从顾问服务领域转战资本市场，联合普洛斯（GLP）共同创立不动产基金管理公司安狮资产（ACR Asset Management）。

彼时，张国正信心满满，他认为中国房地产市场下一个春天是“存量”的无限机遇。“从欧洲到美国，从香港到内地，当我看到房地产顾问服务领域的发展模式已经到了非常卓越且成熟的格局下，在思考房地产市场究竟还有没有更新、更具挑战的机会？”张国正说，中国市场“一日千里”的发展速度，极具变化且存在各种可能性，很多行业的发展轨迹留下特有的“中国模式、中国印记”，不动产市场亦存在这种可能。张国正表示，房地产行业的服务模式发展至今没有太大的变化，纯第三方服务的单一模式已经发展到了顶点，如果再上一层楼，满足市场更多的需求，必须要找到突破点。这个突破点，就是在不动产资管领域，如何通过资产管理把 “融投管退”串联好。张国正发现 “资本+资管”的联动模式下，蕴藏着无限的商机。

安狮资产，从某种意义上来说不单单是一家不动产投资公司，还是张国正不动产资管战略的核心一环。“成立安狮的初衷，是把基金和资产管理两个结合起来，用全新的模式，管理好资产的全生命周期，实现资产的增值。”张国正说，安狮资产聚集了一批优秀的不动产人才，整合了行业投资、改造和运营领域的专业经验，以产业发展为导向对经营性不动产进行定位优化以及精细化运营，实现资产的战略增值。

2021年5月，安狮资产收购远洋资本旗下产业办公项目北京钻石大厦，宣告进军北京市场。这一物业总建筑面积约2.2万平方米，位于中关村软件园，其所在的上地区域在互联网、云计算、大数据、人工智能等产业上形成领先的集群。从资产类别来说，产业园正吻合张国正的投资策略。“北京钻石大厦这个项目现在已经落地了，运营得非常好。”张国正表示，我们借助“十四五”的东风，把产业作为聚焦点去发展，而不是传统的去做房地产投资。

不动产资管 “新方法”

本着“轻重并举”的战略目标，张国正在创立了重资产模式的不动产投资平台安狮资产之后，打造了新的轻资产运营服务平台——跃动平方商业管理（上海）有限公司（以下简称“跃动平方”），张国正布局的不动产资管“一体两翼”初具雏形。

据介绍，跃动平方作为安狮资产旗下不动产运营服务平台，以“受托运营”模式为业主提供全程资产管理服务，包括策划定位、改造升级、招商及运营管理等相关工作。跃动平方核心业务聚焦于存量更新和科创园区两大经营性不动产领域，围绕“年轻(Young)、环保(Eco-friendly)、智能(Smart)、共享(Sharing)”四大主题打造资产特色，为不动产管理注入价值与活力。张国正表示，安狮资产和跃动平方是“轻重并举”发展战略的“两驾马车”，其中安狮资产强在投资端和融资端，为跃动平方沉淀更多可经营的优质项目；而跃动平方的管理运营能力，将为安狮资产在投资端对项目从把关、落地到运营保驾护航。

“我们希望房地产的每一平方米的资产价值都能够跃动起来。”跃动平方合伙人张立表示。据了解，跃动平方作为轻资产管理平台并不仅仅为安狮资产提供资产运营管理服务，也将协同安狮资产贯穿在投融管退过程中各环节工作，此外也将有目的性的对外输出服务。

在跃动平方资产管理董事总经理谷海峰看来，跃动平方有别于其他市场常见的轻资产管理模式，跃动平方的“核心”在于其技术理念与管理方法。“资产来自金融驱动，而对于资管来讲更重要的是能力输出。在投资环节，我们是作为一个节点来粘合业主的技术服务商；在管理环节，我们是全生命周期的系统和技术的整合服务商。跃动平方紧跟时代步伐，把环保节能、智慧管理的技术，以及全生命周期的管理能力整合在一起，为投资者和业主创建更好的综合服务效果。” 谷海峰对《中国房地产金融》说。

“深耕”科创园区 助推公募REITs发展

围绕“轻重并举”，跃动平方目前在上海和北京在管三个科创园区项目，包括上海环普静安国际科创园和上海环普云创国际科技园，以及北京中关村软件园钻石大厦。

“未来跃动平方会聚焦两大板块的业务机会。第一是聚焦符合国家战略的产业方向，围绕着中国核心的城市群尤其是长三角一体化的契机，管理更多优质科创园区项目，尤其是产业办公。第二是城市更新方向，针对市中心低效利用的物业，从策划、改造、再到运营阶段，提供一条龙的运营服务输出。” 张立表示。

关于跃动平方定位的产业办公领域，未来如何深耕，资产管理能力如何打造？张立表示，这体现在四个方面：第一，跃动平方的自身团队从产业办公的用户需求出发，能为项目实现包括策划定位、改造升级、招商租赁及产业服务在内的全生命周期运营落地。第二，针对项目的特殊要求，可以调动安狮资产及战略合作方的有效资源，为客户提供各类解决方案，如产业领域的供应链金融服务，园区旧改项目的建筑设计咨询服务等。第三，从资管的核心角度来说，跃动平方是站在资产持有人的角度去审视资产运营服务体系的搭建，充分考虑投资人对资产持有的定位以及变现的需求。第四，跃动平方终极武器是在最终的产品打造。结合跃动平方的服务理念，会坚定落实项目方案，打造细分产品，构建核心竞争力。

2021年6月21日，中国首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市，覆盖了仓储物流、产业园区、收费公路和环保设施四大主流基础设施类型，合计募资314亿元。其中产业园区蛇口产园（180101.SZ）、张江REIT（508000.SH）、东吴苏园（508027.SH）占据了第一批公募REITs三分之一，成为基础设施REITs上市数量最多的板块。产业园公募REITs能够成功上市交易，主要得益于底层资产良好的盈利能力。在张国正看来，第一批基础设施公募REITs对于中国不动产市场的发展具有历史性的意义，相信未来REITs发展到一定阶段，市场会推出包括更多类型的REITs,如公寓、酒店、可持有型的办公和商业。

“跃动平方未来会往公募REITs方向发展，终极目标是成为公募REITs资产的管理者。”张国正表示。

杨鹏先生于2021年10月加入了安狮资产。他拥有17年以上地产业务行业从业经历，获取产业园项目体量约2000亩以上，具有区域管理、投资研策定位、投资战略策划、收并购谈判获取、投后管理、风控管理、地产基金运作、城市更新及资产管理等经验。

在加入安狮之前，他在上海万科产城助理总经理兼投融资中心负责人、万通产业地产华东地区副总经理（国内首个私募工业地产基金）、金地商置威新产业华东区投资总经理兼启客8号桥投资总经理和香港利星行集团产业地产投资副总监。

杨先生是上海工程技术大学工商管理本科，同济大学 EMBA 硕士研究生；拥有ICMA国际的注册管理会计师；全国注册房地产策划师。

近日，安狮资产荣获2021金砖价值榜“2021年度最佳风控资产管理机构”奖。在行业充满不确定性的时期里，公司稳健的投资策略和管理能力不仅赢得了投资人的信任，也获得了业界的认可。

中国在2019年刚刚经历了“经济不确定性”所带来的种种变化，2020年以来又受到“黑天鹅”——新冠病毒疫情的持续性影响。与经济活动息息相关的商用不动产领域，在大环境原已面临挑战的情形下，本次疫情进一步加深了租赁及运营环节的压力。而在资本市场，过去一年大宗交易总额也降至近五年最低点。

安狮团队判断，在不确定性阴云下以稳健型的投资策略寻找相对的确定性，是打开迷局的一把钥匙。因此，团队迅速聚焦于受疫情冲击较小的细分市场、深入研究现金流良好的物业投资机会。随着高科技产业迅猛发展，位于中国创新产业高地的优质研发物业需求正在增长期，这个兼具稳定性及成长性的投资主题，也受到了国际投资者的青睐。此次获奖，将更加坚定安狮资产“价值投资”的理念，并在整体经济转型期间，一方面主动把握穿越周期的投资机会，另一方面继续做好投资的风险管理。

安狮资产（ACR Asset Management）今日宣布，其所持有的北京钻石大厦获得三菱地所株式会社（Mitsubishi Estate Co., Ltd.）的投资，交易后双方共同持有和运营该项目。

钻石大厦位于高新技术产业集聚的北京上地中关村软件园，系园区内少有的满租运营的经营性物业，项目兼具稀缺性、稳定性和成长性。在北京作为国家科技创新中心高速发展的带动下，上地区域优质研发物业的市场需求正不断增长。

安狮资产投资董事总经理陈零表示：“三菱地所是日本最大的综合性房地产开发商，其打造的丸之内中央商务区是全球领先的业界标杆。能和这样的业界翘楚携手合作，我们倍感荣幸和自豪”。

安狮资产创始人兼董事长张国正表示：“很高兴与三菱地所联合投资北京钻石大厦项目，这表明安狮深耕产业办公的投资策略获得了市场认可。能与我们的国际伙伴携手挖掘中国市场的未来发展机遇，我们感到非常兴奋。”

2021年6月28日，“以简胜繁 聚焦产业”——上海环普静安国际科创园发布会在市北高新技术服务业园区内的江场三路555号隆重举行，多名来自本市地产界和产业界的嘉宾出席本次发布会，共同见证发布会的重要时刻。

活动现场，主持人首先向来宾隆重介绍了项目的持有方——普洛斯及其旗下产业园投资和运营平台，环普。 环普目前已投资并管理超过30个园区，覆盖中国最具活力的几大城市群，总建筑面积500多万平方米，拥有近400家海内外客户。

上海环普静安国际科创园，是环普盘活存量工业用地转型升级的一个城市更新项目。项目位于静安区市北高新的门户地段，其前身为一家光纤电缆工厂。通过聚焦革新、年轻、产业三大亮点，项目操盘团队对旧厂房进行重新定位和改造，赋予了新的面貌和价值。凭借市北高新良好的交通条件以及产业氛围，加上项目的低密度、大平层、高层高以及可办理环评等独特优势，环普静安科创园完美契合研发型企业的需求。而项目经重新设计后呈现的简约外观、景观露台和落地玻璃等产品特色，也尤为适合创新型企业作为总部选址，打造具有开放氛围和年轻朝气的办公环境。

本次发布会同步向现场嘉宾介绍了上海环普云创国际科技园。该项目位于上海另一个新兴产业集聚区——浦江科技创新产业区，区域隶属于承载上海市产业集聚功能的104区块。园区环境优美，产品组合丰富，尤其是4个单栋面积为3000平米的企业总部独栋，非常适合希望集合“产业+办公“功能需求的研发型企业。随着浦江镇交通商务配套的不断成熟以及产业氛围的持续提升，区内的优质园区物业正受到越来越多的青睐。

环普静安和环普云创两个科创园区的资产管理方——YESS SPACE跃动平方，负责围绕项目的巿场定位、招商租赁、资产提升和物业服务等方面提供资产全生命周期的管理。另外，跃动平方通过聚焦年轻、环保、智能、共享（Young、Eco-friendly、Smart、Sharing，简称YESS）四个主题为资产注入个性和活力，务求为物业使用方和持有方创造最佳价值。

发布会现场为出席嘉宾准备了精美礼品，开展了一系列互动活动，并在活动最后由项目资管团队带领全体嘉宾进行了园区实地参观。展望未来，跃动平方希望继续与各个渠道方促进深度合作，成就更多共赢。

钻石大厦位于北京市海淀区中关村软件园，地处上地核心区，是一座低密度花园式研发大楼。该区域云集了滴滴出行、快手、字节跳动、今日头条等数百家国内外知名IT企业总部和全球研发中心。后疫情时代下的科技企业迎来发展新动能，因而带动对中关村及上地区域内研发类物业的旺盛需求。相信钻石大厦将享有可持续的租赁热度和可预期的升值潜力。

安狮资产创始人兼董事长张国正表示：“很高兴此次和远洋资本牵手完成钻石大厦的交易。这次收购体现了我们面对经济转型期和市场调整期的投资策略，即投资于中国新兴产业发展的活跃细分市场，尤其是作为产业创新载体的园区类物业。我们看好此类物业受益于科技与产业在十四五期间进一步融合带来的发展红利。”

值得一提的是，虽然此次交易过程历经京沪两地疫情反复和春节长假的影响，但整个收购从工作启动到完成交割仅用时4个多月，体现出团队敏锐的判断力和专注高效的执行能力。

陈零先生于2021年3月加入了安狮资产。陈零先生拥有超过18年的房地产经验，服务于摩根大通、花旗集团和房地产基金。

他曾是万丈资本的创始成员、董事总经理，负责投资和融资。他发掘并主导收购了企业天地三号楼和中区广场两个项目，并成功从两个知名香港大家族募集资金，资产管理规模超过13亿美金；这两个项目帮助万丈资本在很短的时间建立了市场地位和口碑，成为中国私募地产基金的重要参与者之一。在资产管理方面，他主导落地了超过 10,000 平方米的核心优质租户。

陈零先生是上海交通大学国际金融本科、斯德哥尔摩经济学院和查尔默斯理工大学研究生：金融和工程数学专业。